Inversiones inmobiliarias son una de las mayores fuentes de riqueza en la historia. Del total de activos globales, 60% corresponde a finca raíz. Aprende a invertir incluso con poco dinero.
Tabla de contenido
Qué son bienes raíces
Los bienes raíces, inmuebles o fincas son las cosas que no pueden transportarse, como las tierras y minas y las que se adhieren permanentemente a ellas, como edificios. Las inversiones inmobiliarias comprenden venta, renta y otros modelos de negocio relacionados con los bienes raíces.
Diccionario tributario, complementado por ingresopasivo.co
Es bueno invertir en bienes raíces?
Saber si invertir en bienes raíces es un buen negocio es una de las preguntas más frecuentes de quienes quieren incursionar en este campo.
Vamos a responder la pregunta por varios ángulos:
En primer lugar, de acuerdo a Wealth X, el 7,6% de las personas acaudaladas construyó su fortuna en el sector inmobiliario.
Por otra parte, según ecyY (fundador del centro de información e investigación para el Desarrollo e investigación sobre la construcción REDBRIC) del total de activos globales, el 60% corresponde a bienes raíces.
De acuerdo a una encuesta de Morgan Stanley, el 77% de los inversores millonarios en Estados Unidos son propietarios de inversiones inmobiliarias.
Con estos datos no queda duda que las inversiones inmobiliarias PUEDEN ser un excelente negocio. Dicho esto, es importante decir que, como todos los negocios, tiene riesgos y desventajas, sobre las cuales hablaremos más adelante en este artículo.
Es famosa la frase de Robert Kiyosaki, perfectamente aplicable a las inversiones inmobiliarias:
“Riesgosa no es la inversión sino el inversionista”.
Kiyosaki
Los bienes raíces tienen algunas características que los hacen excelentes inversiones, no obstante, es importante tener una estrategia sólida y unos conocimientos bien fundados a la hora de invertir.
En respuesta a la pregunta: Invertir en bienes raíces puede ser un excelente negocio si seleccionas el modelo de negocio adecuado a tu situación conocimientos, patrimonio disponible y situación de mercado.
Sigue leyendo para saber más sobre los modelos de negocio de inversiones inmobiliarias con poco dinero.
Países para invertir en inmuebles
Invertir en inmuebles es una alternativa de inversión más local que otras opciones como las acciones, fondos de inversión o bonos. El éxito de una inversión inmobiliaria depende de muchos aspectos locales, como el crecimiento del mercado en una zona específica, en un segmento específico y en un momento puntual. Además, el conocimiento de la normatividad y los códigos locales es imprescindible.
Con esto en mente, con frecuencia el mejor lugar para invertir es aquel que conozcas mejor. Si vives en Madrid, probablemente tendrás acceso a más y mejores fuentes de información sobre el mercado de vivienda usada en esa ciudad que si vives en Ciudad de México o en Buenos Aires.
Por otra parte, en caso de que necesites recursos, como asesores tributarios, abogados inmobiliarios o incluso fontaneros o electricistas, estás mejor preparado si tu inversión está en el lugar que más conoces.
A pesar de lo anterior, existen muchas formas de invertir en otros países, como los REITs, ETFs inmobiliarios entre otras figuras que veremos más adelante en el artículo.
Los mejores países para invertir en la actualidad, de acuerdo al portal Fine Homes and Living son los siguientes:
Emiratos Árabes Unidos: Es un país con beneficios tributarios en el que es viable obtener altos retornos para los inversores en bienes raíces. No hay impuesto de renta. Es posible alcanzar un rendimiento de renta de 5,19%.
Alemania: Es una apuesta segura para los inversores que buscan oportunidades en Europa. Alemania es una super potencia y una economía pujante con condiciones estables.
Francia: Otro destino popular para la inversión en inmuebles en Europa. Francia es la mejor opción para inversores inmobiliarios que buscan un rendimiento a largo plazo. Los intereses hipotecarios son bajos y es posible financiar hasta 85% del valor de los inmuebles.
Estados Unidos: Es considerado el mejor país para inversiones inmobiliarias. Varias ciudades puntúan alto en los rankings de los mejores destinos para inversionistas en propiedad raíz, como Los Ángeles, San Francisco, Nueva York y Washington DC.
Otros países a considerar son: Canadá, Australia, Turquía, Indonesia, Colombia, Filipinas y Marruecos
Ventajas y Desventajas de invertir en bienes raíces
Empezamos con las desventajas de las inversiones inmobiliarias:
Desventajas de invertir en bienes raíces:
- Altos costos transaccionales: Comprar o vender inmuebles tiene numerosos costos asociados, los cuales varían con el país y la ciudad. Impuestos, tasas, contribuciones, gastos notariales, comisiones de agenciamiento, costos por traspaso de propiedad son sólo algunas de las erogaciones frecuentes.
- Baja liquidez: Vender inmuebles es lento, a menos que sacrifiques una parte importante del bien. Es más rápido vender acciones, bonos, participaciones en fondos que bienes raíces.
- Los inmuebles requieren manejo y mantenimiento, lo cual acarrea costes adicionales.
- Los mercados de los bienes raíces tiene ineficiencias significativas. Este punto está tanto en las ventajas como en las desventajas, justamente porque las ineficiencias pueden jugar a favor o en contra.
- Con frecuencia los inmuebles traen consigo pasivos financieros y legales. Si tienes un inmueble, se rompe la tubería e inunda el apartamento de abajo, tienes una responsabilidad. Es imprescindible cubrirse con seguros contra todo riesgo.
- Alto costo: En la mayoría de los casos los inmuebles tienen un alto costo, lo cual inhibe a muchos inversionistas sin mucho capital a invertir en ellos. Esto se puede mitigar usando financiación o invirtiendo en otros modelos de negocio que requieren bajos motos para invertir.
- En el caso de propiedades en alquiler, con frecuencia hay un tiempo sin ingresos cuando sale un inquilino y entra otro.
- El / los inquilinos pueden dejar de pagar. Al alquilar un inmueble es aconsejable tomar un seguro de arrendamiento para mantener el ingreso por renta, incluso si el inquilino deja de pagar.
- El mercado de inmuebles es muy local. Al cambiar de ciudad o de país cambian los impuestos, los costos, las zonas de valorización y la dinámica del sector.
- Eventos externos al predio pueden cambiar drásticamente el valor de la propiedad: Contaminación, ruido, nuevos desarrollos contiguos, nueva legislación, entre muchos otros. Este punto eventualmente también puede inclinarse hacia las ventajas. Más de un barrio se ha valorizado enormemente por nuevas vías o centros comerciales en la zona de influencia.
Ventajas de las inversiones inmobiliarias
- Ingreso doble por valorización y renta
- Buen refugio contra la inflación
- Inversión fácil de entender
- El mercado de la finca raíz es ineficiente, lo que permite encontrar gangas
- Los activos inmobiliarios se pueden financiar fácilmente porque proveen una garantía para la institución crediticia.
Por qué invertir en bienes raíces?
Además de las ventajas que indicamos arriba, la inversión en inmuebles tiene algunas características que las hacen muy atractivas:
- En el largo plazo tienden a valorizarse
- Son inversiones relativamente pasivas, es decir, la administración de un inmueble requiere de menos gestión y tiempo que muchos negocios
- Es posible construir negocios escalables a partir de inmuebles.
- Flujo de caja positivo: calculando y ejecutando bien las condiciones de financiación, es posible tener uno o varios inmuebles con un flujo de caja positivo, lo cual permite escalar el modelo de negocio.
- Es posible mejorar los activos, incrementando la valorización y la renta.
- Un mismo inmueble puede producir rentas de por vida.
- Es posible empezar con modelos de negocio muy simples, como comprar y vender o comprar y rentar e ir avanzando hacia modelos de negocios más complejos (como comprar terrenos y construir) en la medida en que se tenga más conocimientos y experiencia.
Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero
Afortunadamente hay modelos de negocio, que veremos en más detalle adelante, mediante los cuales es posible invertir en bienes raíces sin mucho dinero. Algunos de ellos son:
- Titularización
- Crowdfunding Inmobiliario
- ETFs
- Fondos pro-indiviso
- REITs
Inversiones Inmobiliarias: 12 modelos de negocio
Hoy en día hay numerosos modelos de negocio para invertir en bienes raíces de todo tipo, para todos los presupuestos y niveles de experiencia y conocimiento.
A continuación, listaremos algunos de estos modelos, para que elijas aquellos que más se acomodan a tu situación actual:
Comprar y vender (en inglés flipping houses)
Es uno de los modelos más simples que existe, sin embargo, hay técnicas para hacer de esta modalidad un negocio escalable y sostenible en el tiempo. Hay que mencionar que no es un negocio pasivo, en el sentido en que se requiere de bastante trabajo para ejecutarlo adecuadamente.
La esencia consiste en comprar un inmueble y revenderlo a un precio más alto, de forma tal que se obtenga una ganancia de la operación, luego de restar todos los gastos implícitos. Las personas que se dedican a este negocio se especializan en obtener información de daciones en pago o remates, de forma que logran comprar los inmuebles a precios más bajos que la media del mercado.
Comprar, remodelar y vender
Una variante muy frecuente consiste en remodelar, renovar o mejorar el inmueble que se compra. Como los bienes que compran estos inversores en muchos casos están en malas condiciones, al mejorar su standing sube significativamente la expectativa de precio de venta.
Comprar, remodelar y vender requiere de conocimientos, dedicación y un equipo de especialistas, de forma que la operación resulte produzca rentabilidad.
Con “equipo de especialistas” me refiero normalmente a un agente de inmobiliario, un contratista de construcción, un agente inmobiliario que ayude a buscar las propiedades apropiadas para la compra, un abogado inmobiliario que sea proficiente en el estudio de títulos y los procesos de compra y transferencia de la propiedad. Contar con un buen contador (o contable, según el país) que te apoye en la planeación tributaria de las operaciones es muy recomendable.
Comprar y rentar
Este es otro tipo de figura, de hecho, es la que más he usado durante años. A diferencia de la compra y venta, esta operación procura mantener el inmueble por un periodo de tiempo mucho más largo, lo cual lo hace un tipo de negocio mucho más pasivo.
Comprar y rentar es un modelo de negocio inmobiliario aplicable a varios tipos de inmuebles: vivienda, comercial, industrial y oficinas.
Comprar y rentar amoblado
Esta variación de la figura de comprar y rentar es muy común en algunas ciudades, y en algunos sectores en los que el plazo del contrato de alquiler es corto, digamos de meses y hasta un año. Los muebles impactan el canon de arrendamiento hacia arriba, de forma que se amortice el valor de compra.
Comprar, remodelar y rentar
Es una variación del modelo de comprar y rentar, de acuerdo al cual se busca aumentar el valor de la renta por medio de una mejora del inmueble. Como siempre, es preciso calcular si el valor de la remodelación sí se recupera a través del mayor valor del canon de arrendamiento.
En estados unidos existe una versión denominada comprar – remodelar – rentar – refinanciar (BRRRR por sus siglas en inglés) que en últimas lo que procura es usar el crédito hipotecario (de largo plazo y baja tasa) para cubrir los costos de remodelación por medio de la refinanciación del inmueble remodelado.
REITs
Si recuerdas, en el capítulo de “Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero” incluye entre otras los REITs y ETFs, así que, si estás buscando cómo invertir sin mucho capital, esta pude ser la alternativa.
Los REITs son una abreviación de Real Estate Investment Trust, es decir, Fiducia para Inversión en Bienes Inmuebles. Un REIT es una sociedad de inversión del sector inmobiliario (usualmente es propietaria y administradora de inmuebles que producen ingresos por renta) y que cotiza en bolsa.
De la misma manera como una sociedad puede emitir acciones que cotizan en bolsa y los inversionistas pueden comprarlas para ser codueños de la sociedad y percibir una fracción de sus utilidades vía dividendos, de la misma manera a través de un REIT una persona puede ser codueña de grandes inmuebles residenciales o comerciales y obtener parte de sus beneficios.
Los REIT obtienen sus ingresos a partir de los cánones de arrendamiento que cobran a los inquilinos de los inmuebles y/o los intereses sobre las hipotecas y transfiere la mayor parte de los ingresos a los inversionistas, vía dividendos.
Por otra parte, los REITs y sus inversionistas se lucran de la depreciación gradual de los inmuebles cuya propiedad ostentan.
Actualmente hay 3 tipos de REITs:
REITs de capital:
Son propietarios de grandes inmuebles residenciales (edificios, complejos de apartamentos o conjuntos de casas) o comerciales (hoteles, oficinas, centros comerciales, data centers, centros médicos, antenas de celular y polígonos industriales entre otros) y obtienen sus ganancias principalmente de las rentas que pagan los arrendatarios de los inmuebles
REITs hipotecarios
Son propietarios de las hipotecas respaldadas por inmuebles y derivan sus ingresos principalmente de los intereses que pagan los tomadores de los créditos.
REITs mixtos
Son sociedades propietarias tanto de inmuebles como de hipotecas y derivan sus ingresos de rentas sobre los inmuebles y de los intereses sobre las hipotecas.
Para que te des una idea de la popularidad de estos instrumentos, de acuerdo al reporte de Morgan Stanley, el 35% de los inversores millonarios en los Estados Unidos son dueños de REITs.
ETFs
ETFs es corresponde a Exchange Traded Funds en inglés, o Fondos Transados en Bolsas de Valores. Para una explicación más detallada te invitamos a leer el artículo sobre de ETFs y fondos indexados.
En breve, un ETF de REITs es una colección de REITs que se transan como un paquete completo. Por ejemplo, el Vanguard Real Estate ETF es un fondo que se transa en bolsa con el símbolo VNQ y está compuesto por REITs en diversos sectores inmobiliarios:
- Inmuebles para centros de salud: 8,6%
- Hoteles y Resorts: 2,5%
- Inmuebles industriales: 11,5%
- Bienes raíces residenciales: 13,2%
- REITs especializados: 42%
- Centros comerciales y almacenes (retail): 8,1%
- Oficinas: 7,4%
entre otros.
Al invertir en ETFs que contengan REITs podemos aumentar la diversificación por tipo de inmueble (residencial, comercial e industrial) y por región geográfica, ya que los inmuebles están ubicados en distintos países y continentes.
Si a primera vista parece un poco complejo, no te dejes atemorizar. Tanto los REITs como los ETFs son instrumentos usados ampliamente y a los que puedes acceder a través de una cuenta de inversiones. En el artículo sobre los ETFs y Fondos Indexados te damos algunas sugerencias.
No obstante, sí es importante que leas los prospectos, conozcas los comportamientos históricos y hagas conciencia sobre los riesgos y los mitigues antes de invertir.
Crowdfunding Inmobiliario
El Crowdfunding es otra figura que te permite acceder a inversiones en bienes raíces, aunque no tengas mucho dinero. En nuestro artículo sobre Crowdfunding y Crowdlending puedes profundizar más en el este interesante concepto.
El crowdfunding inmobiliario es un modelo que busca, a través de una plataforma tecnológica, unir a inversores y a promotores de un proyecto inmobiliario para que este se lleve a cabo.
Por ejemplo, si quiero construir un edificio de apartamentos en cierta ubicación específica, pero no tengo suficiente dinero para financiar la obra, puedo presentar el proyecto a una plataforma especializada, de manera que los posibles inversionistas lo conozcan, revisen y comparen la rentabilidad y riesgos contra otros proyectos. Si les atrae invertirán su dinero en el proyecto, y este se construirá.
Titularización
Este esquema es similar a los REITs, aunque tienen algunas diferencias de método:
Una empresa titularizadora vende los títulos a los inversionistas como tú, y en contraprestación recibes un derecho a la explotación del mismo.
En otras palabras, si la titularizadora construye un edificio de oficinas, tú tienes derecho a una fracción de la renta que los inquilinos pagan mensualmente a cambio de tu dinero.
Importante: No eres codueño del inmueble. Eres dueño de los derechos de usufructo sobre el activo.
Dividir inmuebles
Dividir una casa en dos o más apartamentos o un apartamento grande en dos pequeños a veces es posible y muy rentable y otras veces es totalmente imposible.
El perfil demográfico de las familias en la mayoría de países ha cambiado dramáticamente. Hace 50 años no era raro encontrar familias de 6, 7 y hasta 10 personas.
En la siguiente gráfica con datos de la oficina del censo de los Estados Unidos podemos confirmar esta tendencia.
Hoy la mayoría de familias (en mi país el 67% de las familias tienen de 1 a 3 personas) son pequeñas.
Este cambio hace que grandes casas y apartamentos estén sobredimensionadas para la necesidad de la familia promedio. Además, los altos precios para compra y renta de inmuebles hace que busquemos pisos más pequeños.
Ante estas perspectivas la división de inmuebles tiene mucho sentido.
SIN EMBARGO…
Llevar a cabo una obra de estas características puede requerir el permiso de la copropiedad y del ente gubernamental respectivo: el ayuntamiento o la alcaldía.
Para solicitar los permisos debes hacer un proyecto completo, el cuál tiene implicaciones arquitectónicas, estructurales, legales y financieras entre otras.
Construir y desarrollar proyectos inmobiliarios
En el desarrollo de proyectos inmobiliarios usualmente se encuentra el mayor potencial de utilidades operativas mientras se posee la propiedad y mayores ganancias de capital al momento de la venta.
Es un proceso riesgoso, pero satisfactorio se ejecuta de forma exitosa.
El proceso de desarrollar proyectos inmobiliarios necesita de mucho conocimiento en diversas áreas, como finanzas, ingeniería, legal urbanístico, comercial y manejo de proyectos entre muchos otros, así como de un equipo de profesionales cada uno experto en su área.
Que se entiende por desarrollo inmobiliario:
De acuerdo a Ben Bulloch & John Sullivan, desarrollo inmobiliario es el proceso de crear valor al hacer mejoras tangibles a una propiedad raíz.
Desarrollar propiedad raíz se logra ya sea construyendo estructuras, modificando las existentes o en general mejorando una propiedad raíz de forma que aumenta su valor. Finca raíz incluye terrenos y estructuras permanentes o temporales que ocupan este terreno.
Las fases de un desarrollo inmobiliario
- Pre desarrollo: entender el mercado; encontrar la propiedad, análisis y estudio del predio; la zona, la normatividad local; el diseño; negociación con los inquilinos; análisis de costos y rediseño y negociación con la comunidad.
- Construcción
- Post desarrollo: Generalmente hay dos opciones. Mantenerlo y operarlo o venderlo.
Rentas turísticas por medio de economía colaborativa (modelo AbnB)
Por medio de este modelo puedes rentar tu piso, tu casa o inclusive una habitación dentro del apartamento que habitas. Permite obtener ingresos adicionales de un inmueble que posees, incluso si vives en él.
Incluimos esta modalidad dentro del listado de formas para invertir en bienes raíces con poco dinero, ya que ni siquiera tienes que ser dueño del inmueble. Por otra parte, puedes recibir más dinero a través de AbnB o Booking para vivienda turística que a través de un alquiler convencional de largo plazo.
AbnB: La otra cara de la moneda
Hasta acá hay muchas ventajas, sin embargo, es preciso tener en cuenta:
- Las rentas turísticas por medio de plataformas de economía colaborativa no son un modelo de negocio pasivo.
- Muchas ciudades, principalmente aquellas que son destinos turísticos, han modificado la legislación local de forma que las viviendas para uso turístico tienen condiciones idénticas a las de los hoteles en términos fiscales y tributarios. En otras palabras: si lo permiten, haz de pagar impuestos como un hotel.
- En muchos casos el propietario de la vivienda debe pedir autorización de la copropiedad para hacer uso turístico del inmueble.
- La administración de los inmuebles turísticos es dispendiosa: admitir visitantes, recibir el inmueble a los visitantes que salen, arreglar, aprovisionar, reparar daños etc. Esto implica más tiempo y costes adicionales.
- Hay huéspedes maravillosos y otros no tanto: es necesario ser muy selectivo al aceptar reservas.
Inversiones Inmobiliarias como Bienes proindiviso o en comunidad
Es posible comprar un inmueble entre varias personas. Si tú y tus amigos quieren comprar un apartamento para renta turística en Barcelona y ninguno quiere invertir todo su patrimonio para comprarlo, pueden comprarlo en conjunto, de forma que lo adquieren y explotan en comunidad.
Cuando la propiedad en proindiviso genera rentas, estas se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien.
Los costes asociados al mantenimiento y mejores deben ser asumidos por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno.
Aparte de las ventajas obvias, hay que prever la posibilidad de que uno o más quieran vender su participación y que los demás no quieran vender.
Conclusión sobre las inversiones inmobiliarias
- Las inversiones inmobiliarias han sido una herramienta para la generación de riqueza durante siglos
- Es posible invertir en inmuebles a través de numerosas modalidades, incluyendo algunas que prácticamente no necesitan capital. Hemos mencionado las siguientes:
1 Comprar y vender
2 Comprar, remodelar y vender
3 Comprar y vender
4 Comprar, remodelar, refinanciar y rentar
5 REITs
6 ETFs
7 Crowdfunding inmobiliario
8 Titularización
9 Dividir inmuebles
10 Construir o desarrollar proyectos inmobiliarios
11 Rentas turísticas por medio de economía colaborativa
12 Bienes proindiviso o en comunidad
- Todos los modelos de inversión inmobiliaria tienen ventajas y desventajas, así como riesgos implícitos que el inversor debe conocer, prever y mitigar a través de la planeación, el conocimiento de las normas y código y mitigar en compañía del equipo de trabajo constituido entre otros por un experto en derecho inmobiliario, finanzas, construcción, contabilidad entre otros.
- Unas opciones son mucho más difíciles y riesgosas que otras. Iníciate en el mundo de las inversiones inmobiliarias con las opciones más fáciles y menos riesgosas, como los REITs, ETFs o titularización.
En la medida en que crezca tu conocimiento y experiencia estudia y prepárate para incursionar en otros modelos de negocio cada vez más rentables.
Empieza a prepararte ya para tener tus inversiones inmobiliarias. En unos años verás cómo logras todo un emporio.
Queremos conocer tu opinión: ¿de todos los tipos de inversiones inmobiliarias, cuál te llama la atención? Deja tus comentarios abajo y comparte el artículo con tus amigos (¿o futuros socios?) haciendo clic en el botón de compartir.