La bolsa y los inmuebles son dos de los instrumentos de inversión más populares que existen. Hay la creencia de que invertir en bolsa es mucho más riesgoso que inmuebles y que las acciones son más rentables.
En este artículo decidimos hacer una comparación tan objetiva como posible, enfocándonos simplemente en los datos históricos, sin ninguna preconcepción.
El resultado de nuestros hallazgos al comparar los resultados de invertir en bolsa o en inmuebles a largo plazo es bastante sorprendente:
En nuestra comparación de largo plazo, los inmuebles (REITs) tuvieron una rentabilidad menor que el mercado bursátil (S&P500); además los inmuebles tuvieron un indicador de riesgo ligeramente mayor que la bolsa, por increíble que parezca.
Los siguientes son los valores de rentabilidad y riesgo que obtuvimos en promedio para las acciones y para los inmuebles:
| Inversión | Referencia | Rentabilidad* | Riesgo** |
| Inmuebles | REITs | 1,70% | 38,90% |
| Mercado | S&P 500 | 4,30% | 31,80% |
A continuación, vamos a explicar cómo hicimos nuestra comparación:
Tabla de contenido
¿Qué inmuebles seleccionamos para hacer nuestra comparación?
Los inmuebles son uno de los instrumentos de inversión más locales que existen. Es muy diferente comparar el desempeño de inmuebles en CDMX que en Madrid, Buenos Aires o New York. Incluso el mercado inmobiliario es diferente en el barrio de Sarriá, que el de Sant Antoni, ambos en Barcelona.
Por otra parte, hay tipos de inmuebles; cada uno tiene un desempeño y unas características diferentes: vivienda, oficinas, inmuebles comerciales y especiales entre otros.
Para hacer una comparación más neutral, utilizamos los REITs (Real Estate Investment Trusts o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria por su denominación en España). Los REITs o SOCIMIs son sociedades cuyo único propósito consiste en desarrollar grandes proyectos inmobiliarios en los que un grupo de inversores deposita sus recursos con la esperanza de recibir retornos futuros sobre el capital invertido.
Utilizamos en nuestra comparación algunos de los REITs más grandes, más antiguos y más conocidos en el mercado. La siguiente es la lista:
| Símbolo | Nombre del REIT |
| FFR | First Trust FTSE EPRA/NAREIT Gl Dev Mkt RE Idx ETF |
| FRI | First Trust S&P REIT Index Fund |
| ROOF | IQ US Real Estate Small Cap ETF |
| ICF | iShares Cohen & Steers REIT ETF |
| WPS | iShares International Developed Property ETF |
| IFGL | iShares International Developed Real Estate ETF |
| REZ | iShares Residential and Multisector Real Estate |
| IYR | iShares US Real Estate ETF |
| SCHH | Charles Schwab US REIT ETF |
| RWO | SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF |
| RWX | SPDR Dow Jones International Real Estate ETF |
| VNQ | Vanguard Real Estate Index Fund ETF |
| DRW | WisdomTree Global ex-US Real Estate ETF |
| RWR | SPDR Dow Jones REIT ETF |
| VNQI | Vanguard Global ex-US Real Estate Index Fd ETF |
Para conocer un poco más en detalle el tipo de inmuebles y la región que representa cada REIT, puedes escribir su símbolo en portales como Yahoo Finance o Bloomberg.
¿Qué acciones tomamos para hacer nuestra comparación con los inmuebles?
Al igual que en el caso de los inmuebles, hay una infinidad de alternativas. Unas han sido más rentables que otras. Unas han sido más volátiles que otras.
Para ser lo más neutrales, tomamos uno de los índices más conocidos y usados en el mundo como una medida del comportamiento del mercado accionario: El Standard and Poors 500, denominado como S&P 500.
El S&P 500 es un índice ponderado de la capitalización de mercado de las 500 principales compañías que cotizan en bolsa en Estados Unidos.
Si bien el S&P 500 consta únicamente de compañías norteamericanas, por un lado, la economía de los Estados Unidos sigue siendo la más grande del mundo (al menos a la fecha en que escribimos este artículo) y, por otro lado, la mayoría de estas 500 empresas tienen operaciones internacionales muy significativas, lo que da una idea general de la dirección del mercado bursátil.
¿Cómo medimos la rentabilidad? *
Para tener una medida de la rentabilidad usamos la tasa anual compuesta de crecimiento, o CAGR por sus cifras en inglés. El CAGR nos da una medida del crecimiento anual que ha tenido una inversión desde el principio hasta el final de un periodo.
Esta medición es ideal, porque los REITs tienen fechas de incepción (creación) diferentes.
Usamos la fórmula estándar para calcular el CAGR:
CAGR = (Valor final/Valor inicial) ^ (1/años) – 1
¿Cómo medimos el riesgo? **
Es bastante probable que estemos de acuerdo en la rentabilidad; en la medida del riesgo usaremos una métrica más polémica, aunque a juicio de ingresopasivo.co muy adecuada:
La cantidad de periodos con depreciación sobre la cantidad de periodos evaluados.
Generalmente se usan medidas de volatilidad, como la Alpha, beta, R cuadrado y desviación estándar entre otras, para evaluar el riesgo. Nosotros estamos de acuerdo que estas medidas de desviación de la media son adecuadas, siempre y cuando la desviación sea negativa. Una acción o un REIT que dé grandes saltos, siempre positivos, puede tener una desviación estándar muy alta, lo cual se entiende como muy riesgoso, pero un inversor estará feliz, y no lo verá riesgoso.
Lo que los inversores vemos como riesgoso es justamente cuando cae. Por lo tanto, medimos el riesgo como la cantidad de periodos que cae la acción o el título inmobiliario (REIT) sobre la cantidad de periodos totales analizados.
Por ejemplo, si tomamos los valores a cierre de año durante 10 años, y la primera acción cayó 3 años y la segunda cayó 4 años, diríamos que la primera tuvo un riesgo de 30% (3/10) y la segunda 40% (4/10).
Gráfica desempeño
En la siguiente gráfica asumimos que arrancamos con 100 en el momento de incepción de cada REIT, e igualmente el S&P 500.
Precaución: como cada fondo tiene una fecha de inicio diferente, el que termine con mayor valor en el 2021 no quiere decir que sea más rentable. El CAGR se encarga de comparar de manera totalmente objetiva.
Fuente: Googlefinance(). Normalizado a un valor de 100 en la fecha de incepción de cada serie.
No todos los REITs han sido creados iguales
Los diferentes tipos de inmuebles (comercial, habitacional, especial, etc.) e incluso los diferentes inmuebles tienen distintos patrones de desempeño.
Por ejemplo, durante la pandemia muchas oficinas quedaron desocupadas, lo que afectó negativamente su valor, mientras que muchas ciudades pequeñas, con alta calidad de vida tuvieron un incremento en el precio de sus viviendas y cánones de arrendamiento porque miles de personas optaron por salir de las grandes capitales y trabajar remotamente en lugares más asequibles y tranquilos.
A continuación, la rentabilidad que calculamos desde la incepción de todos los REITS que usamos en este análisis:
| Símbolo | Nombre del REIT | Rentabilidad CAGR | Riesgo (caídas/periodos) |
| FFR | First Trust FTSE EPRA/NAREIT Gl Dev Mkt RE Idx ETF | 0% | 43% |
| FRI | First Trust S&P REIT Index Fund | 4% | 36% |
| ROOF | IQ US Real Estate Small Cap ETF | 2% | 40% |
| ICF | iShares Cohen & Steers REIT ETF | 5% | 35% |
| WPS | iShares International Developed Property ETF | 1% | 32% |
| IFGL | iShares International Developed Real Estate ETF | -3% | 43% |
| REZ | iShares Residential and Multisector Real Estate | 5% | 36% |
| IYR | iShares US Real Estate ETF | 4% | 33% |
| SCHH | Charles Schwab US REIT ETF | 4% | 36% |
| RWO | SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF | 5% | 38% |
| RWX | SPDR Dow Jones International Real Estate ETF | -4% | 47% |
| VNQ | Vanguard Real Estate Index Fund ETF | 3% | 41% |
| DRW | WisdomTree Global ex-US Real Estate ETF | -4% | 43% |
| RWR | SPDR Dow Jones REIT ETF | 4% | 35% |
| VNQI | Vanguard Global ex-US Real Estate Index Fd ETF | 0% | 45% |
¿Cuál inversión debo escoger?
Esta es la pregunta del millón de dólares. Si bien nuestra conclusión general es que el índice S&P500 que describe el comportamiento de una parte importante de mercado, podemos ver grandes diferencias entre uno y otro REIT, así como encontraremos grandes diferencias entre la rentabilidad del riesgo entre una oficina en Manhattan y un apartamento en Pedralbes, Barcelona.
La siguiente gráfica busca ayudar a la decisión. Cada punto representa la rentabilidad/riesgo de un REIT. Muchos inversores se inclinarían por el REIT “RWO”, que es el de más alta rentabilidad (5%). ¿Pero, no sería mejor escoger el ICF que también tiene una rentabilidad alta pero un riesgo menor (35% en vez de 38%)?
Cada inversor define su apetito de riesgo y rentabilidad y esto depende de su situación general. Un pensionado de 70 años seguramente será más averso al riesgo que un recién graduado de 23 años.
Todo depende de tus intereses, tu etapa de la vida y en general el apetito de riesgo que tengas.
La variable que reduce el riesgo y mejora la rentabilidad de las inversiones
Hasta ahora en el artículo hemos asumido que todos los inversores tienen la misma información, y que todos tienen acceso a las mismas inversiones y oportunidades.
La realidad es muy diferente. Una persona que trabaje en finca raíz tendrá mucha más información sobre inmuebles que un corredor de bolsa y viceversa. De esta realidad derivamos la siguiente conclusión:
El conocimiento y experiencia correctamente aplicado puede mejorar la rentabilidad y reducir el riesgo de las inversiones.
El pasado no es igual al futuro
En este artículo hemos usado información estadística histórica para comparar el desempeño del mercado inmobiliario vs el mercado de acciones, usando indicadores que dan una idea del comportamiento general del mercado.
Hay un riesgo que los inversores deben evitar: pensar que el futuro será igual que el pasado. Si bien la historia tiende a repetirse, muchos inversores han visto desvanecer sus fortunas al hacer esta suposición.
El caso de pensar que el futuro será igual al pasado es muy frecuente. De hecho, es una de las causas de las burbujas especulativas. El racional es el siguiente:
Mi amigo (vecina, cuñado, colega etc.) invirtió en acciones de Tesla el año pasado y duplicó su dinero. Por lo tanto, invertiré en tesla para que en un año se duplique mi inversión.
Este mismo argumento fue usado por miles de personas en el siglo XVII para especular con bulbos de tulipán, a finales del siglo XX para comprar compañías de Internet y antes del año 2008 para especular con inmuebles. Estas han sido tres de las burbujas más famosas de la historia; han dejado quiebras, desespero y tristeza a miles de familias.
Te invitamos a leer nuestra Mega Guía de Inversiones, te damos tips para evitar este y otros riesgos frecuentes.
Conclusión: ¿Es mejor invertir en bolsa o en inmuebles?
- En la comparación de largo plazo que hicimos, los inmuebles (REITs) tuvieron una rentabilidad menor que el mercado bursátil (S&P500); además los inmuebles tuvieron un indicador de riesgo ligeramente mayor que el mercado bursátil.
- Tanto la rentabilidad como el riesgo de una inversión dependen en buena medida del conocimiento y la experiencia del inversor con el instrumento específico de inversión.
- Al invertir en un activo en el que no se conoce mucho es preferible hacerlo con montos pequeños, cuya eventual pérdida no afectará la calidad de vida del inversor ni su familia.
- Las inversiones inmobiliarias son un tipo de inversión cuyo desempeño que depende de la situación local del país, ciudad, bario y del inmueble mismo. Asegúrate de tener un amplio conocimiento del entorno, legislación local y regulación tributaria antes de proceder.
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